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21092017

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SCPI européennes : quels modes de gestion de la part des gérants immobiliers?

La SCPI de rendement est le placement du moment. Face à la baisse des rendements des actifs immobiliers basés en France, les gérants d'actifs vont chercher plus de performance en Europe. Quels sont leurs modes de gestion ?

Les SCPI européennes font un tabac et collectent des dizaines de millions d'euros auprès des investisseurs. Avec un parc immobilier diversifié dans quelques pays européens, ces véhicules de placement « pierre-papier » nouvelle génération sont une réponse aussi bien pour les épargnants qui y trouvent des avantages en terme de rendement et de diversification patrimoniale que pour les sociétés de gestion immobilière qui parviennent à investir plus facilement les capitaux collectés auprès du public.

Concernant ces derniers, quelles philosophies d'investissement ont émergé ces 5 dernières années ?

Une gestion prudente avec des actifs immobiliers prime ou core situés en Allemagne

La plupart des gérants de SCPI européennes ont opté pour la prudence. Généralement filiales de grands établissements bancaires, ces sociétés de gestion ont appliqué à l'Europe la même approche qu'en France : des actifs de premier ordre dans les meilleurs emplacements, essentiellement voir uniquement en Allemagne, de belles signatures locatives, des baux fermes à long terme.
Contrepartie, des taux de rendement (TDVM) identiques aux plus fameuses SCPI classiques diversifiées « parisiennes », au tour de 4,50 % annuel.
Certains diront que c'est peu et se demanderont si de tels rendements sont en phase avec une aventure patrimoniale hors de nos frontières. Il sont en droit d'attendre plus ; ils le trouveront avec la seconde approche de gestion détaillée plus bas.
En attendant, 4,50 % net d'impôt (via une mécanique fiscale privilégiée liant la France et l'Allemagne afin d'éviter une double imposition) et constant (les baux longs termes offrent une belle visibilité. Les nouveaux actifs achetés en Allemagne sont et continueront d’être achetés dans de meilleures conditions qu'en France) est une belle performance.

Une approche opportuniste reposant sur l'achat d'actifs immobiliers value added partout en Europe

Une maison de gestion se distingue à plusieurs titres : Corum AM, pionnier dans l'aventure patrimoniale en dehors des frontières de l'hexagone depuis 2012. Investissements dans des immeubles selon une approche opportuniste dans plusieurs pays européens : plus de 5 pays dont la France, l'Allemagne, les Pays Bas, la Slovaquie, l'Espagne, le Portugal.
Cette stratégie d'investissement tout azimut confère un taux de rendement supérieur à 6 % par an depuis la création de la SCPI Corum Convictions.
Depuis, certains actifs ont été vendus générant une belle plus value (en Espagne par exemple, où le marché immobilier a été frappé de plein fouet par la crise US des subprimes mais est en train de s'apurer).

En tant qu'investisseur, quel mode de gestion choisir ?

Tout dépend des objectifs et résistance au risque de chacun. Combiner les deux est idéal. Facilement réalisable en cash, ce montage s’avère beaucoup plus compliqué en crédit. Rares sont les établissements bancaires à financer des parts de SCPI autres que celles de leur société de gestion filiale. Le Crédit Foncier qui permettait il y a peu de financer par l'emprunt des parts de SCPI européennes a fermé le robinet sauf exceptions.

Si l'Europe continuera de constituer un vivier d'opportunités d'investissement quasi sans limite pour les gérants de portefeuille immobilier, l'investisseur devra rester clairvoyant en anticipant des risques auxquels il n'aurait pas pensé : économiques évidemment mais aussi géopolitiques (crise des migrants, impact sur les flux de personnes entre frontières, rôle de la Russie en Europe, élections politiques marquées par la montée des parties d’extrêmes ou « pirates »…).

Article rédigé en collaboration avec https://www.scpi-online.com/

 

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