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23042017

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Immobilier locatif rénové Loi Malraux : investir en direct ou via des parts de SCPI ?

La Loi Malraux est la plus puissante opportunité de défiscalisation en France. Pensée pour soutenir la rénovation du bel immobilier ancien, elle s'adresse aux contribuables les plus fiscalisés. Comment bien investir, en direct ou à travers des parts de SCPI Malraux ?

Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation liés à la pierre en France, la Loi Malraux est certainement celle qui affiche la meilleure longévité. Datant de 1962, son objectif reste encore à notre époque le même qu'à l'origine : préserver le patrimoine immobilier historique français.
Pour y parvenir, le législateur met en avant une belle carotte fiscale.

Bien que retouchée à plusieurs reprises, la Loi Malraux reste une des plus puissantes mécaniques pour défiscaliser et conserve un statut à part dans l'univers des dispositifs d'investissements immobiliers locatifs défiscalisants.

 

Le fonctionnement de la Loi Malraux

Il s'agit d'offrir une réduction d'impôt aux contribuables français en échange de l'achat d'un bien immobilier rénové avec engagement de mise en location à un tiers pendant 9 ans. L'immeuble de logements doit se situer dans un secteur sauvegardé ou une aire de mise en valeur de l'architecture du patrimoine (Avap).
Le prix d'achat du bien est divisé entre le foncier et les travaux.

Une réduction d'impôt pouvant atteindre 30.000 euros

Un taux de réduction d'impôt (22 ou 30 % selon le secteur) s'applique sur la quote part de travaux. Le montant des travaux retenu pour le calcul de la réduction d'IRPP est de 100.000 euros.
Contrairement à la Loi Pinel, la réduction d'impôt n'est pas étalée sur plusieurs années mais deux maximum.

Exemple : l'achat d'un logement éligible Malraux à Bordeaux au tarif de 200.000 euros, dont 100.000 euros de travaux, confère une réduction d'impôt sur le revenu de 15.000 euros par an si les travaux durent deux ans (ce qui est généralement le cas de la plupart des opérations immobilières de rénovation lourde).

La Loi Malraux génère donc une puissante réduction d'impôt à court terme contrairement à la Loi Pinel qui lisse l'avantage fiscal sur plusieurs années.

Autre avantage du dispositif : la défiscalisation n'entre pas dans le plafonds des niches fiscales de 10.000 euros actuellement en vigueur.

Loi Malraux : des opérations de rénovation immobilière montées par des professionnels

La plupart des opportunités d'investissement en Malraux sont proposées par des monteurs d'opération dont c'est le métier. Ces spécialistes se chargent de toutes les étapes (identification des immeubles, achat, conduite des travaux, vente à la découpe aux investisseurs français, vérification de l'éligibilité au dispositif Malraux du montage, relation avec les architectes des bâtiments de France…).

Ils sont le garant de la bonne fin de l'opération.
Deux possibilités d'investissement s'offrent aux contribuables : l'achat d'un lot en direct ou via des parts de SCPI fiscales Malraux

Investir dans un appartement Malraux en direct

L'investisseur décide librement de son emplacement, de la situation de son lot au sein de l'immeuble réhabilité, du gestionnaire locatif, du locataire.
La lecture du bilan comptable de l'opération permet d'identifier précisément les différents postes de coût.
De plus, le prix au mètre carré peut être comparé avec des biens similaires alentours.
Enfin, à l'issue des 9 ans d'engagement de location, l'investisseur est libre d'utiliser son appartement ou de le vendre.
En résumé, l'acheteur d'un appartement en direct reste le capitaine.

Acheter des parts de SCPI Malraux

Les Scpi sont à l'immobilier ce que les SICAV sont aux placements financiers. Il s'agit de confier son capital à un gérant d'actif immobilier en ayant confiance dans sa capacité à le faire fructifier dans la durée.
Les SCPI Malraux font partie de la famille des sociétés civiles de placements immobiliers fiscales. Avec les capitaux collectés auprès du public, les gérants achètent des immeubles résidentiels, les rénovent, assurent la gestion locative.

Quelques avantages des Scpi Malraux par rapport à l'investissement dans la pierre en direct

Premièrement, l'absence totale de soucis de gestion. Absolument tout est confié au gérant immobilier.
Deuxièmement, un patrimoine immobilier diversifié, situé dans plusieurs villes françaises, et comportant plusieurs locataires afin de mutualiser le risque locatif.
Ensuite, la scpi fiscale offre la possibilité de calibrer au centime près le montant de la réduction d'impôt dont vous avez besoin, et ce jusqu'au dernier moment de l'année civile (décembre) lorsque vous avez une vision claire sur vos revenus et donc impôt à payer.

La Scpi Loi Malraux s'adresse aux investisseurs prêts à abandonner les rennes à un gestionnaire, notamment la revente du parc immobilier à terme (généralement au bout de 14-16 ans) et sensibles aux placements « clés en main » sans contraintes.

Article réalisé en collaboration avec les experts du site internet

http://www.defiscalisationloimalraux.fr/

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