21102018

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Fiscalité

Encore une mise en garde sévère de l’AMF !

L’AMF, dans une lettre circulaire datée du 27 juillet 2018, adressée aux quatre présidents d’associations professionnelles sous la signature de Benoît de Juvigny, met en garde la profession au sujet de la société foncière Marne & Finance. 

La foncière Marne & Finance créée en 1999 propose deux offres d’investissement Immo Capital Builder System et Bio C Bon Builder. Ces offres commercialisées par de nombreux CGP-CIF consistent à investir via des sociétés dans des boutiques, notamment de la chaîne Bio C Bon.

La documentation contractuelle et commerciale précise que les perspectives de gain pour l’investisseur équivalent au capital investi majoré d’un rendement annuel de 6 % après la durée de blocage. Ce type de schéma archi connu, fondé sur une promesse de rachat à terme avec un rendement prédéfini séduisant, devrait évidemment susciter l’interrogation mais l’AMF a constaté que de nombreux CIF n’ont pas hésité à présenter cela comme des placements d’épargne. 

Après Aristophil, Maranatha et d’autres, ce type de promesse a amené le régulateur à réagir fin juillet. Rappelons que l’Anacofi avait déjà sommé cette SAS Marne & Finance d’expliquer son montage prétendument exonéré du champ d’application des FIA et sur le mode de rémunération des CGP dits « apporteurs d’affaires » ; son président Thierry Chouraqui avait adressé au service juridique de l’association une longue lettre d’explications.

Selon l’AMF, en l’absence de véritable pouvoir de gestion accordé aux investisseurs, les sociétés gérant ces boutiques « pourraient constituer des Fonds d’investissement alternatifs (FIA) (cf art. L214-24 III du code monétaire et financier, avec l’obligation de désigner un dépositaire pour la conservation des titres et de faire gérer par une société de gestion de portefeuille, deux conditions clés non respectées).

Comme toujours le concept est séduisant : l’attrait de manuscrits historiques pour Aristophil, l’essor du tourisme et de l’hôtellerie en France pour Maranatha, et maintenant le boom des produits bio avec une chaîne lancée en 2008. Nous pourrions citer bien d’autres offres, notamment dans le domaine des infrastructures photovoltaïques ou de la viticulture comme ce château qui a fait paraître une publicité dans une revue notariale, affichant en gros « Pouvant rapporter jusqu’à 13% - Rentabilité assurée de plus de 3% » (des offres difficiles à pointer dès lors que les officines concernées nous menacent d’action en diffamation…).

L’AMF estime en outre que la commercialisation des offres s’est faite par un procédé « artificiel » (avec un myriade de sociétés de moins de 150 investisseurs) destiné à présenter l’opération comme un placement privé de façon à échapper au régime régulé de l’offre au public. Rappelons que selon l’art. 1841 du Code civil, « il est interdit aux sociétés n'y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public de titres financiers, d'émettre des titres négociables ou de procéder à une offre au public, au sens de l'article L. 411-1 du Code monétaire et financier, de parts sociales, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres ou parts sociales émis ».

Plus grave, les documents contractuels remis aux clients et prospects induisent en erreur en évoquant la « sécurité du capital » et en sous-estimant les risques induits par ce type d’investissement. Par conséquent, l’AMF met en garde les CGP-CIF qui commercialisent ces offres de Marne & Finance sans s’assurer au préalable d’un avertissement explicite des clients « tant sur les risques des produits proposés que sur de possibles irrégularités ».

Jean-Denis Errard