17122018

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Fiscalité

Défiscalisation immobilière : mise en jeu de la responsabilité du CGP et de son assurance

Dans cette affaire, la justice a estimé qu’il y avait une collusion des parties prenantes au détriment du client investisseur. Lequel a obtenu une indemnisation. Mais l’assureur ne voulait pas payer !

En août 2007, à la suite d’un démarchage à domicile, un particulier a conclu un contrat intitulé « plan d’épargne fiscal et patrimonial » avec la société Nexalys, en fait un investissement de défiscalisation dit « de Robien » sur un appartement au prix de 111 800 € intégralement financé à crédit. L’opération s’est avérée désastreuse en termes de trésorerie (échéances dues à la banque très supérieures aux revenus locatifs) et à cause de la reprise de la réduction d’impôt (non respect de l’obligation de louer).

La cour d’appel de Toulouse, confirmée par la Cour de cassation le 15 juin 2016 (Civ. 1ère, 15 juin 2016, pourvois 15-14192, 15-17370, 15-18113), a constaté des « relations privilégiées » entre tous les acteurs intervenus dans le programme : promoteur, CGP, Crédit Mutuel, gestionnaire du logement, notaire. Aucun n’a renseigné les époux sur la réalité du marché. Or, sans cette dissimulation, l’investisseur n’aurait jamais signé. Les juges ont donc annulé l’opération au motif d’un dol et accordé 50 000 € au titre des dommages et intérêts. Cette conspiration a faussé le consentement de cet investisseur.

Ce particulier a déclaré au liquidateur ce montant de dommages-intérêts. Il l’a assigné en règlement, ainsi que CNA Insurance, l’assureur de la société Nexalys.La cour d’appel de Lyon a rejeté la demande formée CNA Insurance, car « la société Nexalys a fourni une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation et non une prestation d’agent immobilier ».

La Cour de cassation censure sur la base de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Elle estime que « la police d’assurance garantissait l’assuré pour l’activité « transactions immobilières », de sorte que le conseil en investissement et défiscalisation fourni par la société Nexalys, qui en constituait l’accessoire, était couvert par la police ».

A défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d’exclusion, le contrat d’assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière est susceptible de garantir la responsabilité de l’assuré dans la délivrance de conseils à l’occasion d’une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation.

En outre, la cour d’appel retient que la société Nexalys a fourni une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation et non une prestation d’agent immobilier. Donc l’assurance ne pouvait pas jouer. En se déterminant ainsi, la Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si le contrat ne couvrait pas également les activités accessoires, et notamment l’activité de conseil en investissement immobilier en vue d’une opération de défiscalisation ».
 
(Cass. civ. 1e, n° 1055 du 14 novembre 2018, 16-23.730)

Jean-Denis Errard