20092019

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Immobilier locatif Pinel : quelle est son efficacité fiscale ?

Le Pinel et les précédents dispositifs fiscaux d'aide à l'immobilier neuf ne pèsent pas sur les finances publiques, ni sur les prix de l’immobilier, selon le cabinet PrimeView.

Alors que des députés plancheraient sur un projet d’harmonisation de la fiscalité immobilière dans l’ancien et dans le neuf, une étude menée par le cabinet PrimeView à la demande de huit organisations professionnelles représentant la filière de l’immobilier neuf* a passé au crible cette « efficacité fiscale » des dispositifs actuel (Pinel reconduit jusqu'en 2021) et plus anciens (Besson, Robien, Scellier, Duflot, etc.) de déficalisation immobilière.

Ainsi, contrairement à ce qu’avait laissé entendre la Cour des comptes il y a quelques mois, les dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf ne pèsent pas sur les finances publiques. « Cela ne coûte pas, cela rapporte ! », a indiqué Pierre Sabatier, fondateur du cabinet PrimeView ce mercredi 11 septembre 2019 lors de la présentation presse de cette étude de 83 pages qui a détricoqué tous les dispositifs fiscaux existants et comparé leur coûts et leur efficacité.

L'Etat a même gagné 25 100 € par logement 

Et il chiffre même le gain pour les finances publiques à 25 100 € par logement, autrement dit les 724 000 logements neufs construits via les dispositifs d’incitation fiscale entre 1999 et 2018 devraient rapporter 18,2 Md€ à l’Etat. Dans le détail, si le manque à gagner atteint 23,2 Md€, le gain des sommes engrangées par l’Etat est de 41,4 Md€. Pour les 188 000 logements Pinel construit en quatre ans, le gain serait même de 36 200 € par logement, selon le simulateur développé par PrimeView.

Autre conclusion de l’étude : les aides fiscales n’ont aucun effet inflationniste sur les prix du neuf, et ce depuis le dispositif Besson en 1998, puisque le prix de vente de ces logements neufs vendus avec dispositif fiscal a évolué de pair avec les prix de l'immobilier neuf en général. 

47 ans et 72 000 € de revenus annuels

PrimeView a également étudié le profil de l’investisseur en immobilier locatif neuf bénéficiant d’un avantage fiscal : il est âgé en moyenne de 47 ans, plus souvent en couple (69%). Côté revenus, 78% des sondés déclarent des revenus annuels inférieurs à 72 000 €. Seuls 11% disposent de plus de 120 000 € par an et à 93 %, ils se situent dans la tranche marginal d’imposition (TMI) de 30% ou moins.

Hors avantage fiscal, l’investissement locatif neuf aurait-il eu autant de succès ? La réponse est non : « L’attractivité relative de l’investissement immobilier (hors incitation fiscale) s’est effondrée depuis le début des années 2000 », indique l’étude de PrimeView. Sans incitation fiscale, on compterait même 80% d’investisseurs en moins.

Pourtant, toute cette démonstration n’est « valable qu’à condition de ne pas faire prendre à l’investisseur le risque de loyers », insiste Pierre Sabatier. En effet, « la clé de l’efficacité, c’est la géographie. Autrement dit, il faut savoir évaluer les zones tendues pour s’assurer que l’investisseur touchera bien ses loyers », a-t-il conclu.

Si le Pinel ne coûte pas au budget de l’Etat et n’a pas de tendance inflationniste sur les prix, en revanche rien n’est démontré sur le fait que pour un particulier, investir le neuf serait plus avantageux qu’un investir dans l’ancien, en meublé ou avec du déficit foncier par exemple. 

Carole Molé-Genlis

*Afil, Anacofi Immo, CNCEF, FFB, LCA-FFB, Fnaim, FPI et Unis