15122019

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La menace s’amplifierait-elle sur les taux de crédit immobilier ?

La Banque de France serait décidée à encourager la titrisation des crédits immobiliers résidentiels. Ce qui ne serait pas sans conséquences sur les taux d'intérêt.

La titrisation de crédits immobiliers résidentiels correspond en fait au placement, auprès d’investisseurs (des institutionnels, pour l’essentiel) de titres représentant une partie de la dette des particuliers qui ont emprunté pour acheter un logement. L’objectif poursuivi par cette mesure technique est, a priori, d’alléger le poids de la dette dans le bilan des banques. Mais, pour le courtier en crédits immobiliers CAFPI, il faut voir plus loin : « Une titrisation, même très partielle – il est question de 20 % à 25 % des crédits accordés – aurait des conséquences sur les taux », explique Philippe Taboret, son directeur général adjoint.

Retrouver des marges pour servir du rendement

Selon CAFPI, les titres ainsi émis seront sûrement appréciés par les investisseurs, en raison de leur sécurité : d’une part, la distribution des prêts immobiliers aux particuliers obéit, en France, à des critères prudentiels stricts, ce qui limite considérablement les défaillances de remboursement ; d’autre part, les titres sont garantis par les hypothèques prises sur les biens financés. Reste néanmoins la question du rendement de ces titres. En effet, les taux actuels, particulièrement bas, ne permettront pas de dégager une rémunération suffisante pour rendre les titres attractifs. La Banque de France a donc appelé les établissements prêteurs à restaurer leurs marges, quitte à ne plus utiliser le crédit immobilier comme un produit d’appel pour conquérir de nouveaux clients. Cette restauration des marges se traduira par un relèvement des taux d’intérêts.

Faire face à une autre politique monétaire

A ce premier risque de renchérissement du coût du crédit, Philippe Taboret voit s’en profiler un autre : « La titrisation constitue aussi, pour les établissements de crédit, un moyen de se procurer de nouvelles ressources. Elles en auraient besoin si la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne devenait moins accommodante ». L’annonce par la Banque de France d’une relance de la titrisation peut donc être perçue comme un signe avant-coureur d’un désengagement de la BCE, dans le sillage de celui amorcé par la Fed, la banque fédérale des Etats- Unis. Si les grands argentiers réduisent le débit du robinet du crédit, les taux vont mécaniquement augmenter.

A propos de la titrisation

Le procédé de la titrisation des créances immobilières n’est pas nouveau. Il s’apparente aux « obligations foncières » qui existaient de longue date en France au profit de quelques établissements de crédit et qui ont été plus largement autorisées par la loi du 25 juin 1999. Il rappelle les « covered bonds », ou obligations sécurisées, des pays anglo-saxons, ainsi que les « Pfandbriefe » allemands. En revanche, ils ne doivent pas être confondus avec les CDO (Collateralized Debt Obligations), titres émis aux Etats-Unis pour écouler des crédits immobiliers de mauvaise qualité (subprimes) et qui ont été à l’origine de la crise financière de 2008.