06122022

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Immobilier

Faut-il acheter ses SCPI en démembrement viager ?

CENTRALEDESSCPI AOUT 22

Le démembrement viager est un procédé patrimonial qui permet d’optimiser la transmission de son patrimoine en scindant l’usufruit de la nue-propriété. Le démembrement viager s’applique à tous les actifs immobiliers et notamment aux parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Faut-il cependant acheter ses SCPI en démembrement viager pour payer moins de droits de succession ? C’est ce que nous allons vous expliquer.

(Publi-communiqué)

Qu’est-ce que le démembrement viager ?

- C’est un procédé d’ingénierie patrimoniale

Concrètement, le démembrement viager consiste à séparer l’achat de la nue-propriété et de l’usufruit. L’usufruit appartient aux parents tandis que la nue-propriété est conservée par les enfants. C’est aussi le cas démembrement temporaire de propriété mais le démembrement viager réalisé une seule fois. L’objectif du démembrement viager est donc de transmettre son patrimoine.

- C’est un procédé d’optimisation fiscale

Le prix de l’actif objet du démembrement viager étant scindé, les droits de donations sont fortement minorés, voire réduits à néant. Placer son argent dans un actif immobilier grâce au démembrement viager conduit donc à ne plus ou à moins avoir d’impacts fiscaux.

Ainsi que l’indique Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Investir en immobilier c’est bien mais acheter des SCPI en démembrement viager, c’est mieux. C’est mieux pour l’usufruitier qui va augmenter son pouvoir et c’est mieux pour le nu-propriétaire qui va augmenter son patrimoine. »

Comment fonctionne le démembrement viager ?

- Le fonctionnement théorique du démembrement viager

Chaque participant à l’opération de démembrement viager va acquérir l’usufruit ou la nue-propriété de l’actif en question. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupérera l’usufruit et deviendra totalement propriétaire de l’actif sans frais ni fiscalité supplémentaire.

- Le fonctionnement pratique du démembrement viager

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété de l’actif est fixée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement viager. La clé de répartition est codifiée à l'article 669 du Code Général des Impôts : 

     Âge de l’usufruitier            Valeur de l'usufruit         Valeur de la nue-propriété     

Moins de 21 ans

 90% 10%
de 21 ans à 30 ans 80% 20%
de 31 ans à 40 ans 70% 30%
de  41 ans à 50 ans 60% 40%
de 51 ans à 60 ans  50% 50%
de 61 ans à 60 ans  40% 60%
de 71 ans à 80 ans  30% 70%
de 81 ans à 90 ans  20% 80%
Plus de 91 ans  10% 90%

Ce tableau montre donc clairement que plus l’usufruitier sera jeune, plus la valeur la nue-propriété sera importante pour le nu-propriétaire et plus les droits de succession seront faibles. C’est pour cela qu’il ne faut pas tarder à effectuer un démembrement viager de son actif immobilier ou de ses parts de SCPI de rendement.

Quels sont les avantages du démembrement viager pour les investisseurs en SCPI ?

- Le démembrement viager permet de préparer la transmission de son patrimoine sans en perdre la jouissance et en obtenant un complément de revenus

Les meilleures SCPI de rendement rapportent autour de 6 % nets par an. En période d’inflation, ce complément de revenus est très appréciable pour les usufruitiers de parts de SCPI de rendement.

- Les héritiers récupèreront la pleine propriété des parts de SCPI sans droits de succession

Comme indiqué plus haut, les héritiers récupèreront la pleine propriété des parts de SCPI sans droits de succession

- La possibilité d’optimiser les abattements fiscaux prévus par la loi

Il est ainsi possible de transmettre par exemple à son enfant 100 000 euros sans droits de succession tous les 15 ans.

Quelles sont les contraintes du démembrement viager pour les investisseurs en SCPI ?

La principale contrainte du démembrement viager est que la vente de l’actif ou des parts de SCPI de rendement n’est possible qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Un démembrement viager est donc une indivision avec toutes les conséquences que cela induit.

Comment acheter ses parts de SCPI en démembrement viager ?

- Il faut les acheter via des professionnels des SCPI

Il est déjà très compliqué de trouver seul les meilleures SCPI de rendement, alors les acheter en démembrement viager est encore plus difficile. Aussi, parce que le prix des parts des SCPI de rendement est identique quel que soit le canal de distribution, il ne faut pas hésiter à demander conseil à des spécialistes des SCPI.

Outre le fait qu’ils distribuent toutes les SCPI de rendement du marché, ils le font en totale indépendance puisqu’ils n’ont pas de liens capitalistiques avec des banques ou avec des compagnies d’assurance.

- Il faut demander conseil aux consultants de La Centrale des SCPI

Créée il y a plus de dix ans, La Centrale des SCPI fait profiter ses clients à la fois des meilleures SCPI de rendement mais met également en œuvre une ingénierie patrimoniale irréprochable.

Ainsi que l’indique Laurent Fages, manager au sein de La Centrale des SCPI : « Sans des conseils SCPI pertinents et efficaces, acheter des parts de SCPI n’est pas efficient. Notre métier c’est de trouver les meilleures SCPI de rendement et de créer des portefeuille SCPI sur-mesure, que ce soit au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété mais aussi en démembrement viager. »

Simple dans son principe, le démembrement viager de parts de SCPI de rendement peut être réalisé à partir de quelques milliers d’euros. Le démembrement viager de parts de SCPI de rendement n’a donc rien d’une opération élitiste et c’est tant mieux.

Cependant, parce ce qu’on ne s’improvise pas spécialiste du démembrement viager de parts de SCPI, il faut absolument demander conseil à des spécialistes des SCPI afin de le réussir. La société la plus compétente dans ce domaine demeure La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23).

Investir en démembrement viager de parts de SCPI permet à la fois de réduire sa facture fiscale, d’augmenter son pouvoir d’achat et d’augmenter son patrimoine. Que demander de plus en période d’inflation ?

 

 

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.