Par Henry Buzy-Cazaux
Qui aurait imaginé que le gouvernement, à quelques encablures des élections présidentielles, allait concocter un plan complet de relance du logement ? Il avait fallu à la filière déployer tant d'énergie pour obtenir aux forceps un dispositif fiscal incitatif de l'investissement locatif privé, honorable pour le neuf, à revoir pour l'ancien, qu'on croyait vraiment que c'était pour solde de tout compte.
Il faut reconnaître que le plan qui fera le fond d'un projet de loi bientôt déposé sur le bureau des assemblées parlementaires ne manque pas d'ambition. Il touche de nouveau à la fiscalité du bailleur, pour améliorer le sort de ceux qui acquièrent pour louer dans l'existant, en abaissant le niveau exigé de travaux à 20 % de la valeur du bien, il assouplit les interdictions de louer les passoires énergétiques, il simplifie l'acte de construire, il donne plus de pouvoir aux maires et il inaugure une troisième génération de projets portés par l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) au profit de 150 quartiers à réhabiliter, avec l'objectif concomitant d'y ramener la sécurité.
Pourquoi ce tardif sursaut de conscience pour le logement des Français ?
Pour plusieurs raisons sans doute. D'abord, le décollage de la construction n'a pas eu lieu comme l'exécutif l'avait anticipé. L'attente d'un statut fiscal à part entière du bailleur était tellement forte qu'il imaginait probablement que les investisseurs allaient se ruer chez les promoteurs et les commercialisateurs de logements neufs... Rien de tout cela, et la raison est probablement exogène, avec un climat général tout simplement hostile, dégradé à tous égards, géopolitique, économique et social. L'essentiel des indicateurs vient au rouge, croissance nulle, défaillances d'entreprises, inflation des prix de l'énergie et des matériaux, hausse des taux d'intérêt. Il est difficile aussi de ne pas relier cette volonté de l'échéance électorale qui approche : le désarroi des ménages quant au logement pourrait bien les détourner des gouvernants actuels et leur faire préférer les extrêmes, qui se disent clairement sensibles et compatissants. Cette lecture semble incontestable en ce qui concerne l'assouplissement des contraintes de la transition environnementale pesant sur les propriétaires bailleurs... Des années que les acteurs réclament à l'envi plus de pragmatisme, sans remettre en cause le cap de la loi Climat résilience, et tout d'un coup, les verrous sautent, au moment où un parti extrême menaçant propose le grand soir des oukases écologiques devenus pesants pour beaucoup de ménages.
Les travaux en déduction du prix des logements mal classés
Il reste que les 800 000 propriétaires des quelque 1,4 million de logements concernés peuvent être soulagés : un engagement de leur part de faire les travaux nécessaires pour réévaluer la vertu énergétique de leur bien dans les trois ans si le logement est en copropriété et dans les cinq ans si c'est une maison individuelle suffira... mais le ministre de la Ville et du Logement a averti : l'État vérifiera le moment venu. Pour les candidats à l'investissement, cela signifie encore plus clairement que le prix des logements mal classés devra être réduit du montant prévisible des travaux. Plus simple aussi pour les prêteurs : ils auront l'assurance que la valeur qu'ils financent est nette des améliorations qui y seront apportées, pour lesquels ils pourront prévoir une enveloppe à utiliser à moyen terme. Le Jeanbrun va devenir en outre pertinent pour acheter de l'ancien et le louer, moyennant des travaux d'un cinquième au moins du prix du logement acquis.
Le décollage de la construction n'a pas eu lieu comme l'exécutif l'avait anticipé
D'autres bonnes nouvelles peuvent mettre du baume au cœur des bailleurs. Vincent Jeanbrun vient de commander deux rapports, qui devraient mener pour l'un à actualiser la liste des charges récupérables et pour l'autre à rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires en vue de mieux préserver le droit de propriété. Et un autre espoir même : le Premier ministre voudrait que les règles prudencielles qui s'appliquent aux banques lorsqu'elles consentent un crédit à un investisseur soient revues : le loyer futur serait enfin pris en compte de droit dans les revenus de l'emprunteur. Naguère encore voué aux gémonies par le président de la République, qui le traitait de rentier, l'investisseur en immobilier locatif résidentiel devient un contributeur précieux au logement des ménages, à ce titre objet d'une considération renouvelée.
Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du management des services immobiliers
