Longtemps incontestée, Paris cède du terrain face à la Côte d'Azur et à la Côte Atlantique. Mais sur son propre marché, la capitale voit s'affirmer une polarisation inédite entre biens de qualité et actifs de prestige.
Sale temps pour le luxe parisien. L’activité de Barnes a reculé de 10 % en volume et de 9 % en chiffre d’affaires entre janvier et mai 2026 par rapport à la même période un an plus tôt, tandis que le nombre de promesses de vente signées a diminué de 546 à 490.
Attentisme ou fuite
Le réseau d’agences préfère cependant qualifier ce mouvement d’attentisme plutôt que de recul, par craintes des échéances électorales de mars. « C'est probablement ce qui explique en grande partie l'accélération que nous avons notée en mai, nos clients étant plutôt rassurés par un résultat aux élections municipales moins inquiétant que ce qu'ils pouvaient craindre », estime Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
En mai, Barnes enregistre à Paris un chiffre d’affaires en hausse de 10 % et un nombre de ventes stable comparé au même mois l’année précédente.
Belles Demeures, autre spécialiste de l’immobilier de luxe, a cependant constaté dans ses livres de transactions une perte de vitesse de la capitale qui s’inscrit dans la durée. La ville a perdu 11 points de parts de marché entre 2015 et 2025, au point qu’elle n’est plus le premier marché du luxe dans l’Hexagone : la Côte Atlantique et la Côte d’Azur raflent les deux premières places du podium en 2025, concentrant chacune 15 % de la valeur des transactions de prestige.
Pour Belles Demeures, c’est l’émergence d’une nouvelle géographie résidentielle de l’immobilier de luxe. « Accélérée par la crise sanitaire, la recherche d'espace, de nature et de qualité de vie a progressivement renforcé l'attractivité des littoraux, des stations alpines et des marchés résidentiels haut de gamme situés en dehors des grandes métropoles, écrit la société. Une dynamique qui s'inscrit dans une tendance plus large observée sur l'ensemble du marché immobilier français, marqué depuis plusieurs années par un déplacement progressif de la demande vers l'Ouest du territoire et les régions offrant un meilleur cadre de vie. »
Division par segments
Autre tendance, constatée par Barnes celle-ci, la division du marché parisien en trois segments distincts, traduisant sa polarisation : l'immobilier de qualité, en dessous de 3 M€, qui s'établit en moyenne autour de 14 142 €/m² ; le haut de gamme, entre 3 et 5 M€, à 20 153 €/m² en moyenne ; et le segment du prestige, au-delà de 5 M€, qui atteint 27 500 €/m² en moyenne, avec des pointes à plus de 50 000 €/m² pour les biens d'exception. Et ce sont les ventes de biens de plus de 3 M€ qui bénéficient le plus du rebond, étant en progression de 54 % en volume au premier semestre. « Cette dynamique illustre l'appétit persistant des acquéreurs pour les actifs les plus rares et les plus patrimoniaux », affirme le réseau d’agences.
Une troisième lame de fond du marché parisien est le retour des acheteurs américains, particulièrement marqué dans les IXe et XVIIIe arrondissements. Habitués à des prix plus élevés qu’en France et soucieux d’avoir une solution de repli en cas de dégradation de la situation aux Etats-Unis, ils participent à l’inflation du marché en n’hésitant pas à « franchir la barre des 25 000 €/m² dès qu'un bien le justifie », remarque Barnes.
