15122019

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2013, le début d'une mutation des marchés immobiliers ?

Le Crédit Foncier fait le point sur le secteur en 2013 et nous livre ses perspectives pour 2014

En 2013, la réduction du nombre de permis de construire s’est accélérée (-12,6 %) conduisant à un niveau historiquement faible de la construction de logements neufs résidentiels. Avec un volume de 332 000 logements, la baisse atteint près de 30 % en six ans (2007 / 2013). Hors locatif social, la chute s'élève même à plus de 40 %. Concernant les maisons individuelles, les transactions se sont contractées de 19 % sur la seule année 2013. Malgré tout, les prix dans le neuf résistent (+0,9 % pour les appartements ; +4,7 % pour les maisons) du fait de prix du foncier et de coûts de construction qui restent élevés.

Sur le segment de l'ancien, avec 723 000 transactions dans l’ancien, le marché résidentiel ancien affiche en 2013 une hausse inattendue (+2,7 %). Ce niveau est toutefois très en deçà des niveaux d’avant-crise (de l’ordre de 820 000 transactions). La baisse modeste des prix moyens (-1,5 % à Paris ; -1,3 % en province) s’explique par le fait que seuls les biens présentant un bon rapport qualité / prix dans les zones tendues se vendent et nourrissent donc les statistiques immobilières.

L'hétérogénéité du marché immobilier devrait s'accentuer en 2014

Concernant 2014, pour Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier, « le marché immobilier en 2014 devrait confirmer des tendances significatives mises en exergue en 2013. Ainsi, la baisse des prix dans le résidentiel ancien et les fortes disparités entre territoires devraient se poursuivre. Le maintien de coûts significatifs de construction et du foncier alimente des prix dans le neuf à des niveaux élevés alors que le volume de construction est au plus bas ».
Ainsi pour la 3e année consécutive, le niveau de construction de logements devrait rester très bas (de l’ordre de 330 000 logements, très en deçà du besoin de 500 000 logements estimé en 2006 par le Crédit Foncier et l’université Paris-Dauphine) avec des prix toujours élevés. A l’inverse, la correction des prix des logements anciens devrait se poursuivre, tout comme l’accroissement des disparités selon l’emplacement et la qualité des biens.

L’évolution observée en 2013 du marché du crédit immobilier (+11 % du volume des crédits engagés avec 133 milliards d’euros) est en réalité une hausse en trompe-l’œil du fait de l’importance inhabituelle des rachats de créances et des crédits travaux en 2013. Porté par des niveaux de taux historiquement bas (de l’ordre de 3 % en 2013), et pour lesquels la remontée devrait être progressive et limitée, le marché du crédit immobilier devrait afficher une stabilité en 2014.

Marché de l’immobilier d’entreprise

Le marché locatif des bureaux a particulièrement souffert en 2013 avec un repli de la demande placée de 21 % sur un an. Le stock de bureaux disponibles est estimé à 3,9 millions de m² à fin 2013, point haut historique depuis 10 ans. Mais paradoxalement, l’abondance de liquidités à placer et la nécessité de diversifier l’allocation d’actifs dope le marché de l’investissement immobilier (15 milliards d’euros investis).