03072020

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Investissement locatif : le point sur l’immobilier neuf et ancien

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L’image de l’immobilier a été épargnée par la crise, mais l’investissement locatif a souffert : dans le neuf, les ventes et l’offre devraient fortement reculer en 2020 et dans l’ancien, on mise sur des dispositifs comme le Denormandie pour voir le marché repartir.

Depuis la crise sanitaire et le confinement, on n’a jamais autant parlé d’immobilier à la campagne, de grandes maisons avec jardin ou de repenser l'habitat à la ville avec plus d’appartements avec terrasses pour profiter de plus d’espace et de verdure, ce qui avaient manqué aux habitants des grandes villes. En revanche, l’investissement locatif immobilier qui avait la faveur des Français et qui atteignait des sommets en termes d'activité s'est fait plus discret. A mi-juin 2020, difficile de prédire quand le marché repartira vraiment. Une chose est sûre : il n’atteindra pas le niveau record de 2019.

Recul de 30% des ventes en investissement locatif au T1 2020

Du côté de l’immobilier d’investissement neuf, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a dressé jeudi dernier, lors d’un point presse, un tableau assez sombre de l’activité. Déjà, comme tous les six ans, avant les élections municipales, le marché était tombé au point mort. Cette année, avec le Covid-19 et le confinement, tous les projets se sont arrêtés. Au premier trimestre 2020, la baisse s'est accéléré sur l’offre comme sur la demande. « Les ventes sont inférieures de près de 12 000 logements au premier trimestre 2019 », constate la FPI. A lui seul, l'investissement locatif a chuté de -30,8% (-25,2 % pour l’accession et -41,1% pour les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels).

Au 2e trimestre 2020, en plein confinement, l'activité devrait être encore plus durement touchée. Mais pour la fin 2020 et les années à venir, la FPI craint le pire, surtout du côté de l’offre : la fédération estime que le nombre de logements collectifs autorisés pourrait diminuer de 100 000 entre 2019 et 2020.

Les investisseurs particuliers immobiliers se retourneront-ils vers l’ancien ? Malgré le revers qu’ont connu les propriétaires de locations de courte durée en meublé avec la mise à l’arrêt des plateformes de type AirBnB, ainsi que les propriétaires de résidences de tourisme d’affaire, de loisirs ou étudiantes, le marché pourrait plus facilement encaisser le choc.

Etendre le Denormandie à toutes les villes, selon la Fnaim

C'est ce que pense par exemple le groupe Angelys : avec les dispositifs comme le Denormandie (dont un décret a précisé en avril 2020 les surfaces annexes pouvant être incluses dans le projet) mais aussi dans une moindre mesure le Pinel dans l’ancien, le Malraux ou le Monument historique, l'investissement locatif dans l'ancien pourrait plus faciler s'en sortir.

Mais il faudra les renforcer encore, selon la Fnaim. Dans ses propositions pour relancer le logement publiées la semaine dernière, la Fédération n’oublie pas les investisseurs locatifs, dont le poids s'est accentué en 2019 : elle propose par exemple d’étendre le Denormandie dans l’ancien « à toutes les villes » en mettant « un terme au zonage » et, au final, « de ne pas céder à la tentation » de « taxer la pierre ».

Carole Molé-Genlis